Ostry spór o małe podwórko. Śmietnik i trzepak staną na Rynku?

Urzędnicy starostwa odpierają zarzuty dowodząc, że działka została wywłaszczona i zgodnie z prawem, poprzednim właścicielom należy się zwrot, natomiast przedstawiciele gminy podkreślają, że działki wspólnocie sprzedać nie mogli, ale dzięki decyzji samorządu mieszkańcy mają teraz do niej korzystniejszy dostęp niż poprzednio. Tak właśnie wygląda spór o podwórko za jedną z kamienic w centrum Kartuz.

Budynek bez skrawka ziemi
Sprawa dotyczy kamienicy przy ul. Rynek 2 w Kartuzach, w której znajduje 12 lokali mieszkalnych i dwa użytkowe na parterze. Za budynkiem mieści się plac, wciąż jeszcze umożliwiający dojście do budynku, na którym znajdują się również garaże i obsługujące dawniej budynek szambo. Problem w tym, że przed laty nieruchomość została podzielona - po obrysie fundamentów budynku wydzielono jedną działkę, natomiast w miejscu placu drugą. Sytuacja była dość kuriozalna, bo mieszkańcy pozostali bez skrawka ziemi, ale póki działka była własnością gminy, mieszkańcy mogli korzystać z niej bez przeszkód. Po ostatnich wyborach, nowa Rada Miejska podjęła uchwałę wprowadzającą bonifikatę przy sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Chcąc z niej skorzystać, w lutym 2008 roku wszyscy właściciele lokali z kamienicy Rynek 2 podpisali się pod wspólnym wnioskiem i wystąpili do gminy o wykup. Wtedy zaczęły się problemy.

Zwracają działkę, która została sprzedana
- Od tego czasu nic się z tą sprawą nie dzieje, nie dostaliśmy żadnego pisma z jakimś stanowiskiem czy odpowiedzią gminy - mówią przewodniczący wspólnoty mieszkaniowej Rynek 2 Tadeusz Sroka oraz jej członek Karol Smętoch.
Przypadkiem dowiedzieli się, że tuż po ich wniosku dotyczącym wykupu, rodzina będąca właścicielem sąsiedniego budynku wystąpiła o zwrot owej działki twierdząc, że została im ona zabrana w drodze wywłaszczenia przez komunistyczne władze. Decyzją z  października 2008 r. Starosta Kartuski zwrócił nieruchomość, ustalając wysokość należności tytułem zwrotu odszkodowania na kwotę 33 tys. zł.
Przedstawiciele wspólnoty są oburzeni taką decyzją, bo są w posiadaniu dokumentu, który przeczy takiemu przedstawieniu sprawy. Chodzi o akt notarialny z 1968 roku, na podstawie którego dowodzą, że przedmiotowa działka nie została wcale wywłaszczona, lecz zakupiona na cele mieszkaniowe przez Skarb Państwa. Wyraźnie zapisano w nim, że strona prywatna nieruchomość sprzedaje, a przedstawiciel Powiatowej Rady Narodowej dokonuje kupna.
- Zwrot zarządzony przez starostę jest bezprawny i przyjmuje za fakt pewną fikcję. Mówi się, że działka została wywłaszczona, a została sprzedana. Uzasadnia się, że nie zrealizowano na niej celu mieszkaniowego, a nie wspomina się, że była to część całości, że służyła mieszkańcom poprzez garaże, śmietnik i szambo – wyliczają mieszkańcy ul. Rynek 2.

Wcześniej spora suma, teraz grosze
Ich zainteresowanie wzbudzają kwoty obu transakcji. Zawarta w 1968 roku umowa sprzedaży działki o powierzchni 917 m2 z dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym i placem, na którym znajdował się m.in.: warsztat blacharski, opiewała na 210 115 zł. Zdaniem naszych rozmówców była to kwota całkiem spora, w przeciwieństwie do obecnie oszacowanej wartości.
- Skoro samochód marki Warszawa kosztował wtedy około 50 tys. zł, to suma, jaką właściciele otrzymali za tę nieruchomość wcale nie była mała. A teraz rzeczoznawca starostwa  wycenił wartość działki budowlanej pod cel mieszkaniowy o powierzchni ponad 650 metrów na 90 790 złotych. Normalnie cena działek w naszym mieście to ponad 300 złotych za metr, więc tutaj jest ponad dwukrotnie mniej. Chętnie kupiłbym w Kartuzach działkę za tę cenę, nawet gdzieś na obrzeżach, a w tym przypadku to przecież samo centrum miasta – oburza się Karol Smętoch.

Gmina nie dba o nasz interes
Członkowie wspólnoty nie rozumieją nie tylko postępowania starostwa, ale też gminy. Nie chodzi tylko, jak to określają, o ignorancję w sprawie ich wniosku o wykup, ale również z powodu kolejnych decyzji samorządu. Starosta zwrócił się bowiem do gminy z zapytaniem o podział działki, by zapewnić nawet mały fragment dla mieszkańców kamienicy, ale burmistrz odpowiedziała, że nie wyraża na to zgody, nie uzasadniając nawet dlaczego. Ponadto wcześniej na działce ustanowiona była służebność przejazdu przez działkę na rzecz wspólnoty w postaci pasa o szerokości 5 metrów. Już po decyzji starostwa o zwrocie nieruchomości gmina nie wiedzieć czemu, zmieniła zapis u notariusza wprowadzając sformułowanie o bezpłatnym przechodzie i przejeździe przez działkę, ale bez określenia jego szerokości i położenia. Mieszkańcy obawiają się, że w ten sposób stracą gwarancję dostępu do budynku.
- Zastanawiające, że burmistrz zrobiła to w momencie, gdy już wiedziała o zwrocie. W moim odczuciu to wszystko jest po to, by chronić jakiś interes nowych właścicieli, bo na pewno nie dba o mieszkańców naszej wspólnoty. W ogóle nie określono jak przejście ma wyglądać, więc zanosi się na to, że będziemy musieli liczyć na łaskę nowego właściciela i obawiamy się niestety, że będzie nam zakłócał korzystanie z dojścia i dojazdu – prognozują Tadeusz Sroka i Karol Smętoch.

Śmietnik i trzepak staną na Rynku?
Postanowienie starosty o zwrocie działki jest już ostateczne, ale członkowie wspólnoty nie zamierzają składać broni. Zwrócili się do sądu z wnioskiem o zawieszenie postępowania w sprawie wpisu do księgi wieczystej, które umożliwiałoby nowym właścicielom szybką sprzedaż gruntu. Decyzję starosty zaskarżyli do wojewody, a teraz zamierzają interweniować w Naczelnym Sądzie Administracyjnym.
- Odnosimy wrażenie, że w całej sprawie mamy do czynienia z jakąś dziwną współpracą starostwa i gminy, bo inaczej nie potrafimy wytłumaczyć sobie całej tej układanki, braku odpowiedzi na nasz wniosek dotyczący kupna, niezgodnej z prawem decyzji starostwa oraz zmiany zapisów dotyczących służebności w takim momencie. Widocznie ktoś ma w tym wszystkim jakiś interes do zrobienia – mówią członkowie wspólnoty. – Mieszkanie to nie tylko dach nad głową, przecież musimy mieć jakieś dojście do budynku od zachodniej strony. Przecież od podwórka mamy kotłownię, musimy jakoś dowieźć opał i wywieźć popiół, postawić śmietnik, zaparkować samochód, wytrzepać dywan. No chyba, że władze gminy chcą, abyśmy postawili trzepak i śmietnik na Rynku, a opał i popiół nosili rękoma.

To było typowe wywłaszczenie
Z uwagami pod swoim adresem nie zgadzają się urzędnicy. Andrzej Podgórski, kierownik referatu gospodarowania nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Kartuzach podkreśla, że rzekoma sprzedaż z 1968 roku działki Skarbowi Państwa była w rzeczywistości niczym innym, jak typowym wywłaszczeniem.
- My nie podchodzimy do sprawy emocjonalnie, ale musimy opierać się na przepisach. Kluczowe dla sprawy jest to, że akt notarialny został sporządzony na mocy art. 6 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Trzeba podejść do tematu od strony prawnej, nie powoływać się na wybiórcze sformułowania, lecz wziąć pod uwagę tryb, w jakim Skarb Państwa nabył nieruchomość, a więc ustawę z 1958 r. o wywłaszczeniach. Mówi ona wyraźnie, że ubiegający się o wywłaszczenie zobowiązany jest przed wszczęciem postępowania wystąpić do właściciela o dobrowolne odstąpienie nieruchomości i w razie porozumienia, zawrzeć z nim umowę. Mamy więc do czynienia z pewną formą dobrowolności pod przymusem, gdyż jeżeli właściciele nie podpisaliby umowy, to zostaliby wywłaszczeni i otrzymaliby za swoją własność grosze. Taki był tok postępowania ówczesnych władz, zresztą dzisiaj wywłaszczenia przebiegają w podobny sposób – tłumaczy kierownik referatu. Podkreśla, że obowiązująca dziś ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi wyraźnie, że umowy zawarte w trybie przytaczanej ustawy to wywłaszczenia i podlegają obowiązkowemu zwrotowi. Powiat nie mógł więc podjąć innej decyzji.

Rozstrzygnie wojewoda
Andrzej Podgórski zauważa również, że wspólnota dwutorowo interweniowała u wojewody. Odwołała się od decyzji starosty, ale postępowanie zostało umorzone ze względu na to, że wniesione zostało po terminie i przez podmiot nie będący stroną. Wspólnota złożyła też wniosek o wznowienie postępowania, który zgodnie z kompetencjami również został przekazany wojewodzie.
- Staroście zarzucano, że jest nieobiektywny, więc sprawę rozstrzygnie wojewoda jako podmiot niezależny. Spokojnie poddajemy się tej ocenie, gdyż nie jest to pierwsza sprawa związana z tym przepisem, jaką prowadzimy. Strony wielokrotnie wnosiły odwołania od naszych decyzji, ale jeszcze nigdy nie zakwestionowano ich słuszności – mówi Andrzej Podgórski. Ustosunkowując się do innej uwagi mieszkańców podkreśla, że wyceny gruntu dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który jest podmiotem niezależnym i starostwo nie ma uprawnień do weryfikacji wskazanej przez niego wartości. Zauważa natomiast, że gmina Kartuzy jako strona postępowania nie miała żadnych uwag dotyczących przedstawionego operatu.

Służebność korzystniejsza dla wspólnoty
Żadnych uwag do swojego postępowania nie mają też przedstawiciele UG Kartuzy. Maciej Konkol, inspektor ds. gospodarki nieruchomościami przypomina, że wspólnota najpierw złożyła niekompletny wniosek o wykup gruntów, a gdy już został uzupełniony, procedura ruszyła i grunt był przygotowywany do sprzedaży. Wówczas pojawił się jednak wniosek byłych właścicieli o zwrot nieruchomości, ponadto została przeanalizowana nowa interpretacja dotycząca udzielania bonifikat wspólnotom mieszkaniowym, zgodnie z którą w kwietniu uchylona została dotycząca tej kwestii uchwała Rady Miejskiej. Wykup tej działki przez wspólnotę nie był więc możliwy z dwóch powodów, ale gmina i tak podjęła kroki korzystne dla jej członków.
- Wiedząc, że wszystko zmierza ku zwrotowi nieruchomości, zabezpieczyliśmy wspólnotę poprzez rozszerzenie służebności. Zarówno poprzednio ustanowiona służebność drogowa, jak i propozycje starostwa dotyczące wydzielenia działki na bardzo wąską drogę, ograniczałyby możliwość dostępu do budynków. Wtedy wspólnota miałaby zapewne do nas pretensje, bo droga byłaby bardzo wąska i nawet nie byłoby możliwości, aby minęły się dwa samochody. My chcąc zabezpieczyć wspólnotę ustanowiliśmy służebność przechodu i przejazdu na całej nieruchomości, nie ograniczaliśmy jej w jakikolwiek sposób, by mieszkańcy mogli jeździć po całej działce, tak, jak im wygodnie – tłumaczy Maciej Konkol.

Najlepiej się dogadać
Inspektor kartuskiego urzędu wskazuje, że zabudowa działki przez nowych właścicieli jest bardzo trudna, raz ze względu na ustanowioną służebność, a dwa z uwagi na kształt tej działki i jej lokalizację pomiędzy kamienicami.
- Wątpię, by ktokolwiek zgodził się na zabudowę tej działki. Wydaje się, że będzie ona funkcjonowała jako typowe podwórko dla wspólnot mieszkaniowych i właściciela, może za to zostać uporządkowana – rozważa Maciej Konkol.
Podkreśla, że kiedyś wszystkie budynki komunalne wydzielane były po obrysach, dopiero od 1998 roku wydziela się nieruchomości inaczej. Jeśli chodzi o kosz na śmieci i trzepak przedstawia dwie możliwości.
- Wspólnota może dogadać się z nowym właścicielem na temat wszystkich elementów, jakie są im potrzebne, tak samo, jak wcześniej trzeba było uzgadniać te sprawy z gminą. Jeśli nie dojdą do porozumienia, to pozostaje drugie wyjście, jakim jest droga sądowa i ewentualne roszczenie do właściciela o nabycie gruntu niezbędnego do funkcjonowania. To już jest jednak sprawa między stronami, które muszą ze sobą rozmawiać, do czego już zresztą namawiałem członków wspólnoty – proponuje Maciej Konkol.